一、房产抵押与房地产抵押贷款的内涵
(一)质押与房产抵押
质押就是指借款人法律上把其资产所有权转让给债务人，而债务人并不是占据财产一种担保形式。
质押可分为两种：一类是不成文法质押，就是把财产所有权转让给债务人，能不能收边， 需看债务还款情况判断，如不能及时偿还所借负债，财产权利便不可以取回。如果可以准时偿还所借负债，财产权利就能够取回;另一类是有合理合法质押权的质押，这是法律上给与承押人留 置财产支配权。质押要在借款人和债务人都会认为较为公平公正前提下，为保证负债准时偿还而推行有价值贷款担保的一种行为。针对借款人(承押人、抵押权人)而言，依然保存对财产占据与使用;针对债务人(受押人。质权人)来讲，在债务清偿以前，有着质押财 的使用权，可防止遭受损失，在所有质押环节中，债务人具有质押权。质押权要在别人全部的不动产上设置的一种担保物权，当 借款人不能履行偿还债务时，债务人有权利竞拍。出让或兑付设置抵押物的资产，并以其账款中获得偿还。质押权与债权关联十分紧密，它伴随着债权产生而出现，随债权消退而减少。作抵押 的资产即抵押物的种类很多，一般为易子储存或卖掉的产品，如个股。债卷、房地产业等。
房产抵押是质押的一种形式，指抵押权人把它合理合法拥有的房地产业不转移占有方式向质权人给予负债执行担保的个人行为。
房地产业质押权即要以房地产业做为偿还债务的担保的资产所形成的支配权，是随房产抵押的建立而造成的。房地产业因其经济效益大，经久耐用时限长，具备升值、增值性、不能移动化，是一种较为理想的抵押物。在房产抵押期内，房地产产权依然由产权年限使用者管理方法，债务人只有按时取息和取回贷款，则无使用与管理方法房地产行业的支配权。当负债结清，债务人取回地契、房契，质押即告结 束。如负债期满抵押权人不能清偿，质权人能够向法院申请竞拍 质押物，以清偿其负债。负债已期满而难以偿还时，质押房地产业 的使用权归属于质权人。如质押物竞拍。出让后所得的合同款还款债 务有剩余的部分，应退给抵押权人，不足的情况下质权人仍可以跟别的债务人一样，可以向借款人再次追偿。
(二)房地产抵押贷款
抵押借款又叫抵押放款或财产担保下款，指银行和别的金融业 组织规定贷款人提供一定的资产做为还钱的化学物质确保而发放借款。抵押借款与个人信用贷款是平行面存有的二种贷款形式。个人信用贷款 是贷款人仅凭本身信誉度，不需要提供化学物质确保而从银行获得贷款。这类贷款还款方式对放款人来讲风险很大，因而年利率比较高，通常仅对一些信誉好的大企业给予。在市场经济体制环境下，因为销售市场竞 争日趋猛烈，众多商品生产者和经营人都面临着乏力偿还债务， 乃至倒闭的危险性。为保证借款的安全性，降低信贷风险，金融企业通常需要借款人给予一定质押物做为担保品，以便贷款人不可以依 约还款本金利息时，金融机构应当依法从卖掉抵押权人得款中获得赔偿。可以用作抵押权人物品有：房地产业、机械设备、商业票据、速动资产等。 房地产抵押贷款乃是银行和银行等金融机构以贷款人给予房地产或地产做为还钱的化学物质保障的抵押借款。这是房地产信贷业务关键方式，在融资担保业务中占有了重要的地位。在房地产抵押贷款中，不迁移房子的所有权、所有权、支配权和收益权，但承租人 和受押者都不能随便解决房子。
与其它借款对比，房地产抵押贷款主要有以下特点：
1.要以房地产业做为质押物为原则来融通资金贷款房地产抵押贷款要以房地产或地产为质押而获得贷款。与个人贷款对比，房产不动产参与到抵押权人与承押人和人之间的借贷活动中，降低了债权人信贷风险，并且其放贷金额由抵押物使用价值和信贷投资风险水平来确定，全部借贷活动的进行以房地产业抵押物的出现为原则。但是就借贷双方来讲，目的不是为了能获得质押物，而是用质押物为原则融通资金。借贷方是为了获取资产 而把房产抵押，借贷方为借出资金款项安全性而需要获得抵押物质押权。
2.被告方具备双重关系借贷双方不仅有着债务关系，并且存有出押受押关联。借贷方即是借款人也是出押人;借贷方即是债务人也是受押人。
3.质押物权属关系繁杂房产抵押中质押权是以归属于主债权的担保物权，在抵押期间内，房地产业质押物开设质押权，并办理登记，质权人存放房产产权年限(使用权)证书及地产的所有权资格证书，但是不迁移房地产行业的所有权、所有权、支配权和收益权，仍归出押人。当银行贷款到期如出押人履行义务，房地产业使用权资格证书偿还出押人，如出押人不可偿还债务，承押人能履行对房地产的使用权。
4.借贷双方须签署借款合同，维护彼此支配权房产抵押所涉及到的权属关系比较复杂，为确保质押彼此之间的权利与义务，务必签署房产抵押合同协议，并需到房产管理部门进行预告登记，使之产生法律认可。还清欠款所有利息后，房产抵押合同书即告停止。
5.涉及到近亲属及相关因素诸多房地产抵押贷款与其它担保物抵押借款不一样，它不但牵涉到 抵押权人与承押人彼此权益，还涉及到如房地产业使用者。产权共有人以及它项产权人等方面的利益。相关因素有：贸易市场上房地产业最终价格的波动状况。抵押期间房子的应用。整修、管理方法、保养 对最终价格所带来的影响，及其出现意外灾难、人为因素安全事故等。
二、 房地产抵押贷款程序
(一)明确提出借款申请
但凡合乎贷款政策的贷款人向银行借款房地产抵押贷款时要填好《房地产抵押贷款申请表》，同时提供要求文件，经借款责任人评定后方可办理贷款申请。如贷款人为房地产开发经营企 业，则申请办理房地产抵押贷款时应当提交的文件包含：房产抵押登 记申请报告。质押被告方身份证件或法人资格证明、经有权部门核准的立项文件。质押房地产行业的明细及使用权有效证件、房产抵押合同书、贷款机构需要提供的贷款人财务状况和其它相关文件。应以土地使用权证作为抵押给银行获得借款时乡还需提交质押当事人身份证件或法人资格证明、土地使用权证、土地使用权出让合同书及按合同结清土地出让金的凭证。
(二)贷前核查
金融企业接到借贷人申请办理及有关文件后，需要对贷款人和质押担保物进行全面审核和剖析。这也是借出资金款项安全性的重要组成部分，核查包含以下几点：
1.对贷款人资质、资信评估的审核关键核查贷款人是不是具备相应的资质和确实有偿还能力。抵押权人应完全民事行为能力，对质押房地产业有着使用权，并有着权利凭证;法人代表需具备独立法人、自主经营水平，并且具有房地产业开采权。与此同时，银行可以要求企业给予验资报告。财务报告等资 料核查抵押权人的资信情况。对其贷款人核查的时候也要核查承押人是否具备承押资质， 这会由政府部门指定房地产抵押贷款领导机关去进行。在我国有的地区要求，房地产抵押贷款派发组织一定要中国银行或是在在我国开设工作部门的外国金融机构。
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