首开股份股票投资价值分析（给予首开股份买入评级）

2022-04-21中国银河证券股份有限公司公司王秋蘅对首开股份进行分析并发布调查报告《销售逆境增长，聚焦北京资源丰富》，本汇报对首开股份得出买进评级，现阶段股票价格为5.71元。首开股份(600376)

关键见解：

事情：近日，公司发布 2021 年年报。2021 年全年度，公司完成主营业务收入 678.02 亿人民币，同比增长 53.31%；完成归母净利润 6.92 亿人民币，同比下降 77.95%；完成基本每股收益 0.187 元/ 股，同比下降83.47%。

毛利率下降、长期投资降低、计提减值准备造成赢利承受压力。 2021年全年度，公司完成主营业务收入 678.0 亿人民币，同比增长 53.3%；归母净利润共 6.9 亿人民币，同比下降 77.9%；房产开发业务流程利润率 24.5%，同比下降 3.2pct ，在其中北京市毛利率下降显著，同比下降14.59pct；ROE 为 2.2%，同比减少 8.1pct。年度增收不增利关键归功于：1）受房地产行业整体下行的危害，结转收入新项目土地资源成本较高，市场价格受现行政策限定，成本费占市场价比升高，房产开发与经营业务利润率同比下降 3.2pct 至 24.5%； 2）计提资产减值损害 10.8亿人民币，信用减值损失 1.4 亿人民币，降低归母净利润；3）投资净收益降低，今天项目投资现金支付与去年差不多，但今天未发生回收子企业产生的现金注入的现金，导致比同期有所降低。

销售额挫折提高，2022 本年度销售目标为 1080 亿人民币。公司全年度销售面积 393 万平方，销售总额 1149 亿人民币，销售回款 1194 亿人民币，各自完成计划的 98%、 104%、 113%，同期相比各自提高 3%、 7%、 21%，签订额度与销售回款指标值进行值创历史同时期新纪录。销售额完成挫折提高，按销售总额排行，公司在北京市场位居第一。2022 年公司明确提出签订额度 1080 亿人民币，销售面积 380 万平方米的总体目标，比 2021年已实现市场销售稍降。

公司手中资源比较丰富，对焦北京市，积极开展城市发展。公司 21 年获得待开发设计土地面积 90.4 万方检测，利益土地面积 52.5 万方检测，总面积利益占比 58.1%，计容建总面积 177.8 万方检测。 公司开复工总面积 2237 万平方，与过去两年基本上差不多，开工建设总面积 480.6 万方检测，同比下降21.3%。竣工面积 680.4 万方检测，同比增长 27.5%，提前完成年初计划。公司立足于北京市，稳步发展，住宅小区和商业办公场所新项目一并扩展，于北京领悟了很多地区良好的营业性存量资产，竣工面积中京内总面积占 40.1%。除此之外在城市发展层面，公司棚户区拆迁总商业用地达 1589.1万平方，方案项目投资 463.1 亿人民币。

物业收入完成快提高，探寻一个新的经营模式。公司 21 年物业管理收益 11 亿人民币， 同比增长 22%， 物业租赁总面积 82 万平方， 同比增长 4%，酒店房间销售量 20 万间·天，同比增长 76.2%，利润率为 59.4%，比去年提升 25.2pct。公司在养老地产、办公楼等商圈积极推进一个新的运营和推广方式，推动新冠疫情常态下物业经营管理。此外，创新仍在商业房产、养老服务、文化创意等转型发展行业探寻，目前还并未产生清楚的管控和运营模式。

融资方式畅顺，有息负债经营规模平稳降低，扩展债权融资方式。公司坚持不懈提升融资结构与控制有息负债并举。掌握债卷潜伏期，债券发行成本费均处在同时期同行业较低的水准上。推动供应链管理保理融资，开拓保交所供应链管理新通道，全年度共发售供应链管理商业保理商品 12.9 亿人民币。公司当年度持续保持最高 AAA 级企业主体评级。2021 本年度，公司全年度总计新增加股权融资约 414.30 亿人民币，在其中开发贷款 73.13 亿人民币，信托融资 104.23 亿人民币，保债方案 35 亿人民币，发行债券经营规模 201.9 亿人民币。总计偿还期满有息负债约 523.86 亿人民币，降低带息债务经营规模 109.56 亿人民币。现钱短债比指标值不断合格。截止汇报期终，公司负债率为 78.68%，较上一期降低 1.74pct，去除应收帐款后负债率为 73.60%，净负债率为 147.45%，现钱短债比为 1.22 倍，杠杆水平也有降低室内空间。

投资价值分析：公司做为北京市国有制领头地产商，具有区位优势；开盘深耕细作北京市场，领悟了很多高品质经营性资产。21 年市场销售、拿地稳定，积极主动提升融资结构并操纵有息负债，扩展成本较低的债权融资方式。大家预估公司 2022-2023 年每股净资产分别是 0.30 元/股、0.32 元/股，以 4月 19 日的收盘价格 6.51 元计算，相对应的股票市盈率分别是 21.7 倍、 20.3 倍。 大家看中公司长久的主要表现，保持“强烈推荐”评级。

风险防范：市场销售去化大跳水、融资环境起伏。

证券之星大数据中心依据近三年公布的券商报告数据计算，金投公司徐涛研究者精英团队对该股科学研究比较深层次，近三年预测分析精确度平均值达到80.84%，其预测分析2022年度归属净利润为赢利7.56亿，依据市场价计算的预测分析PE为19.69。

全新财务预测清单如下所示：

该股近期90日内一共有2家机构得出评级，买进评级1家，中性化评级1家；以往90日内组织总体目标平均价为6.06。证券之星估值分析专用工具表明，首开股份（600376）好公司评级为2.5星，好价钱评级为4星，公司估值综合性评级为3.5星。(评级范畴：1 ~ 5星，最大5星)

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