最近，房地产股票变动不断，市场信心正处于持续修补之中。从现阶段政策面看来，良好环境产生行业基本面的稳中有进，在可预测性预估继续升温当中，有希望产生共振效应，推动金融市场进一步转暖。站在当下时段，市场机会明亮之时，大部分机构观点均表示，看中2022年地产板块配备机遇，高品质房企具有长期性公司估值提高基本。
小编留意到新城控股(601155.SH)于30日发布本年度财报数据，隔日，公司股票价格持续最近不断上涨行情，翻转局势明亮。自3月16日迄今其股价反弹力度做到50%。
那样，该怎样看待公司拿出的这一份本年度成绩表以及其在行业的机会？
1、关键闪光点多维度展现，发展发展潜力加快释放出来
经历过行业曲折动荡不安的一年，新城控股拿出了自己的成绩单。
从整体赢利情况看来，2021年，新城控股完成主营业务收入1682.32亿人民币，同比增加15.64%；报告期内，完成属于发售公司股东的纯利润125.98亿人民币，扣非归母净利润102.45亿人民币。
此外，公司总资产再上一个台阶，结束汇报期终，新城控股资产总额达5342.93亿人民币，属于发售公司股东的资产总额593.10亿人民币，同比增加17.23%。
在房地产业行业管控力度不减、行业经营规模增速放缓的大背景下，新城控股彰显了很强的运营延展性，在笔者看来，公司这一发展发展潜力也将有希望不断迈入释放出来，何不融合实际生产经营情况来讨论：
1）·市场销售维持稳定，获益政策面推动转暖未来可期，充足已签约待结转成本总面积锁住将来盈利
在结转成本制度下，房企销售业务打下营业收入及利润增长的前提。而融合市场销售层面来看，2021年新城控股完成销售金额2337.75亿人民币。在去年每家房企尤其是头顶部梯队的市场销售均显著承受压力的情形下，新城控股总体依然维持在稳定水准。
现阶段伴随着政策面踏入比较宽松环节，全国各地各地颁布房市放开现行政策，后面将有希望助推房企在销售端主要表现，尤其是拥有出色布局和名优产品力的地产开发商都将更有机会首先跑出来。
延期以上逻辑性，从公司土地储备合理布局层面来看，新城控股拥有充足且高品质的土地储备合理布局，支撑点公司将来持续不断的销售业绩释放出来。截止到2021年末，新城控股总土储做到1.38亿平方米，在其中一二线城市占有率37%，长三角强三四线城市占有率30%；从区域规划方面看，长三角区域占艾力克37%，深圳东进战略、环勃海及中西部地区城市圈大城市累计占有率63%。
而再结合过去一年销售和清算状况，亦不难看出公司在江苏和浙江省的占有率较大，在其中签订额度两省占有率总计达占艾力克47%，结算金额总计占艾力克41%。可以预见是指凭着公司出色的区位优势合理布局，后面在所有房地产业逐渐走暖之时，也将获得更强劲的提高弹力。
产品力方面，现阶段伴随着行业迈进存量竞争，消费理念升级的大背景，房企市场销售能否有醒目主要表现，产品服务的好坏尤其重要。新城控股在这一方面主要表现有目共睹，一直以来，公司加强客户视角，贯彻落实“客户至上”的发展理念，从客户视角去思考品牌定位和服务标准，产品与服务立即切合社会潮流和用户需求转变，不但达到销售市场了多层次的要求，也进一步确保了去化的稳定。
总的来看，未来展望公司后面业绩表现，一方面取决于市场销售端不断恢复，推动将来业绩提升预估。而另一方面还在于公司总量价值的释放出来。截止汇报期终公司新城控股末已签约待结转成本总面积达3421.88万平米，充足锁住将来营业收入及盈利。
2）·后疫情时代商业运营品质升级经营规模扩展，延续性营业收入提高压实跨周期时间发展趋势潜力
作为一家坚持不懈“住房 商业服务”双轮驱动战略的榜样房企，新城控股在商业运营上展现的整体实力也是财务报告不可忽视的闪光点。
过去一年，公司完成商业运营全年收入86.39亿人民币，同比增加51%，总体入住率为97.63%，物业出租及管理利润率达72.64%。
值得一提的是，伴随着新城吾悦广场不断扩展，知名度不断提高，运营持续向好，推动租金收入提高。在过去的一年中，26座新城吾悦广场经营全年收入超亿人民币，在其中，常州市武进吾悦广场也是超2亿美元。
在疫情反复的国内条件下，可以这么说，新城控股在商业运营上彰显了很强的抗旱性，也体现出了其品牌实力及其运营能力的非凡，此外，公司还在始终保持商业项目的规模扩展。
财务报告表明，在过去一年，公司新获得32座新城吾悦广场，新增加开张新城吾悦广场及委托管理在营新项目总共30座（含4座在营委托管理新项目）。而截止到2022年3月25日，公司在全国135个城市形态189座新城吾悦广场，已开张及委托管理在营总数达130座，已开张总数稳居海内外发售公司第一位。截止汇报期终，吾悦广场开业总面积已超1248.38万平方，均值入住率97.63%。
而根据公司整体规划，在2022年，新城控股全年度方案新开新城吾悦广场25座、到2022年底开张数量做到155座，全年度商业运营全年收入总体目标为105亿人民币。
在商业运营里的不错主要表现，也带来了可持续收入的提升，值得关注的是，自2021年至今，新城控股商业服务延续性营业收入已能完全遮盖本期利息费用。年度报告表明，2021年新城控股商业服务延续性营业收入大幅度超出本期利息费用，大约为139.36%。这充足说明，公司商业生态的成熟正持续释放出使用价值。
在笔者看来，相较于物业管理开发设计受困于土地储备经营规模及其财务杠杆系数，公司在商业运营上获得了可持续发展的现金流量，并能够完成对财务成本的遮盖，也说明公司的商业运营模式完成了高效的正向循环，并具备了更强劲的抗风险能力，有着跨周期时间发展趋势实力。
新冠疫情伤痛终究会消散，后面经济复苏，都将带来公司商业运营更多的提高发展潜力，销售业绩进一步释放出来未来可期。
2、房企分裂加快时期，新城控股怎样久久为功？
近些年，房地产业行业遭遇深层次的转变，水之梦下，行业布局也正进一步向头顶部集中化。但是过去一年，头顶部房企亦不缺运营深陷疲惫者，也充足说明，唯经营规模之事并不是在行业长期性生存的法则。事实上伴随着行业踏入后半场，竞争的加重，外界不确定性的提温，将来更为考验的无疑是房企运营能力和可持续发展观能力。
从运营能力看来，主要在于房企的会计股票基本面，长期性拥有优良财务管控能力的企业，通常更具备穿越重生周期的能力。
关注到新城控股表现的，可以这么说过往的运营验证了其会计端具有强悍的抗风险能力。
过去一年，新城控股亦再次长期保持安全会计股票基本面，迈进“绿档”房企之中。截至2021年底，公司净负债率为48.12%，维持在行业底位水准。除此之外，公司去除合同负债和预收款项后负债率为69.95%，相较去年同期降低4.18个百分点。现钱短债比1.07倍，假若立即依照流动资产和短期贷款的计算口径，公司现钱短债比乃为1.92倍。公司手中现钱维持充足，截止汇报期终，手中现金余额达552.26亿人民币。
应对繁杂的环境因素，公司积极主动压实本身会计，一方面，采用积极主动的营销战略，加速市场销售去化，保证销售回款充裕，与此同时，境外投资维持谨慎，深入推进各类建设工程，做大做强预购监管账户资产、加速开发贷和按揭贷款的审批和下款。公司不断夯实商业运营，维持经营性现金流身心健康平稳。财务报告表明，截止汇报期终，公司经营性现金流净收益为219.85亿人民币，同期相比大幅增长5657.18%，经营性现金流持续四年为正。
另一方面公司不断保持畅通的融资方式，逐步完善资本结构。年之内，公司总体平均融资成本为6.57%，同比减少0.15个百分点。除此之外公司还陆续根据提前赎回美元债、提早兑现中期票据、管理层在二级市场选购公司债等维护保养投资人权益，向市场释放出来公司稳健经营的信心。
又从长期性可持续发展观能力看来，则需密切关注新城控股的商业运营模式。今年来，无论是政府部门高层住宅或是行业权威专家，均数次谈及探寻房地产业行业新发展方式。
从小编见解看来，新城控股“住房 商业服务”一体两翼的运营模式高效的契合了这一行业趋势。而公司亦表示将坚持不懈“轻和重多管齐下”的一体两翼2.0发展战略，紧紧围绕“有资金回笼销售业务、有利润的提高、有品质的产品服务”稳定经营，持续“降占有、增资产”；与此同时深入推进资产管理能力基本建设，应用完善的物业管理开发设计及商业管理相关经验，在项目端引进股份投资人分享盈利、共承担风险，助推公司持续发展的与此同时进一步提升会计安全系数。
从公司这一表态发言再结合最近政策扶持公募基金REITs扩募等情况来了解，将来新城控股高质量的商业运营财产也将有希望受益于证券化进一步做大做强，并具备向“资产管理 经营”方位转型的发展潜力，而在这个基础上公司都将连通商业闭环，产生稳步发展，为此促进规模扩张，保持长久可持续发展观。
3、结束语
回过头来看过去一年的房地产业行业，可以说曲折波动，在经历动荡不安以后，行业重归客观。时下针对投资者和房企来讲，更应该深刻领会这一行业发展的方向所属。将来，真正能够维持健康发展的房企，一定离不了稳健的运营能力和优异的商业运营模式。尤其是随着国家促进经济转型升级的大背景下，行业还即将迎来深层次的转型。不容置疑，新城控股根据不断探寻“住房 商业服务”一体两翼方式，已经在行业中构建领先优势。
本次，公司交出了不俗的本年度成绩表，进一步验证了公司应对繁杂环境分析及其行业逆风翻盘期所具备的可持续经营能力和跨周期时间发展优点。将来，伴随着公司房产开发业务流程有序推进，延续性收益飞步提高，会计股票基本面不断夯实，在行业踏入现行政策宽松的新阶段，公司的估值修复弹力都将值得一看。
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